广州:小区实行自主管理 三年赚了六百万

广州:小区实行自主管理 三年赚了六百万

广东公共频道DV现场 2017-02-23 10:06
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楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米,物业管理费竟跟10多年前一样,实行3年业主自管以来,这个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费,还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区,而是海珠区祈乐苑,一个紧挨着中山大学的繁华小区。

这个小区业主自管后,三年内“赚”六百万!

祈乐苑新修葺的正门上挂着“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”的横幅。

自管:3年不涨物业费

走进祈乐苑小区,映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前,这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。

小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化,自管的第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部换新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;自管第二年,业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造,包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。

2013年6月,祈乐苑第一届业委会成立时,冼敏强就是业委会委员;去年换届时,他变成了业委会主任,一路见证了小区物业的发展变迁史。

如今,小区里居民的休闲设施更多了,设备更加完善了,同时物业管理人员的忠诚度也更高了,物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是,物业管理费仍跟10多年前一样:楼梯楼0.7元/月/平方米,电梯楼1元/月/平方米,分文未涨。如今,祈乐苑小区成为业主自管的广州样本,不少小区业委会前来取经。

探秘:究竟如何实现盈余?

物业费分文不涨,那究竟是如何实现盈余的呢?

冼敏强给广州日报记者算了一笔账。据他介绍,祈乐苑小区每年收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。

每月的物业管理费约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外,在收益部分还有对前物业的资金追讨等,有数十万元。

支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等,每月的员工薪酬约为20余万元。

这个小区业主自管后,三年内“赚”六百万!

“在三年的业主自管中,业委会共收入约1200万元,除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元,这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。

“我们的物业中心员工,包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称,如今业委会形成了三层框架,其中业委会共有10位委员,资金统归业委会调配,物业中心直属业委会,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门,“我们就相当于一个公司,也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说,不同的是,业委会10位委员全部为兼职,不拿取一分钱工资,而与企业的逐利相比,业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

另外,为了留住人才,祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬,甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨,已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权,业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示,详细到会议中购买水果的费用。

如今物业中心共有50多名员工,全部包吃包住,还建立了员工饭堂,员工福利一项不少,节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资,员工忠诚度大大提高,小区治安和环境都大为好转。

讨论:探索模式能否推广?

祈乐苑的业主自管如此成功,究竟能否复制呢?

冼敏强认为,如果是单体楼等规模不大的小区,要实现业主自管比较容易,但如果是大型小区,那就不容易了。

“要业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!”冼敏强说,业主自管一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

日前,祈乐苑小区发起了2017年广东业委会互助论坛首届新春茶话会,来自全省的数十个小区的业主云集,共同探讨业委会和物业管理论题。其中不少小区仍处于无业委会状态,要成立业委会就非常艰难。其中一家业委会还分享了换物管的经历,成立五年来还是没能换成。“业委会成立了5年时间,与物业公司打了17场官司,胜了16场,现在已经进入强制执行的阶段,但老物业仍不肯撤场。”该业委会负责人称。

但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来,这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的,里面牵扯到的各个方面利益非常复杂,如果实施小区自管的话,可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广,当然我们并不是否定物业公司的作用,而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露,目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

自管之路多波折

2012年

前任物业 暗涨收费

● 祈乐苑现有约1400户业主,2000年,开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同,此后,物管费10多年未变。

● 2012年9月,祈×物业贴出通知,宣称将上调物管费。

● 同年10月30日,业主发现银行账户被扣多了钱。经海珠区房管局和区物价局协调,祈×物业同意退款。

● 同年12月28日,祈×物业再度张贴公告,称涨价获得“双过半”支持。同年12月开始,小区物管费涨价。

2013年

物业冒签 业主起诉

● 2013年1月,该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。

● 由于不满意小区管理混乱,同年6月,该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。经过业委会的收集核对发现,祈×物业提供的737份业主签名中,发现共有192户业主被冒签。

● 同年9月3日,海珠区人民法院判决物管费涨价无效,业主一审胜诉。业主们决定换物管,判决生效后,该小区业委会启动新物管招标工作,同年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。

2014年

更换物业 交接波折

● 2月28日,新旧物管正式交接,然而,原物业始终拒交小区全部管理权。几经波折的交接之后,新物管却发现,连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影,小区内所有的监控摄像头都不见了。此外,小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。

2015年

炒掉物业 全面自管

● 新物管接手后,祈乐苑开始了业主“半自管”,即所有收支全部由业委会进行,管理采用酬金制的方式聘请新物业公司:按照岗位支付所有物业工作人员工资,并将总收益的10%作为物业公司的利润。

● 冼敏强称,这种做法初步实现了小区收益归所有业主,但也出现了一些新的问题。“物业公司会向我们提供一个人员表,我们拨付工资,但却出现吃空饷的情况。”表中共有25位保安,业委会却发现,经清点只有18人。

● 2015年2月,祈乐苑业委会炒掉新物业,并自行组建了物管中心,开始实施全面自管。

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